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房地产企业所得税汇算清缴汇集

日期:编辑:营销小百科

所得税汇算清缴



目录


一、房地产企业


1.1 基本规定


1.2 收入的税务处理


1.2.1收入的确认


1.2.2 视同销售


1.2.3 未完工开发产品计税毛利率


1.2.4 实际毛利额


1.2.5 租金收入


1.3 成本、费用扣除的税务处理


1.3.1 一般规定


1.3.2 配套设施的扣除


1.3.3 佣金(手续费)的扣除


1.3.4 利息的扣除


1.3.5 资产损失的扣除


1.3.6 自用开发产品折旧的扣除


1.4 计税成本的核算


1.4.1 成本对象的归集原则


1.4.2 计税成本的具体内容


1.4.3 计税成本的核算程序


1.4.4 共同(间接)成本的分摊


1.4.5 非货币性交易取得土地成本的确定


1.4.6 预提费用


1.4.7 停车场所的扣除


1.5 特定事项的税务处理


1.6房地产企业的预缴及退税问题


1.7 2018年新政


力博官方网一、房地产企业


1.1 基本规定


力博官方网一、企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:


力博官方网(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。


(二) 开发产品已开始投入使用。


(三) 开发产品已取得了初始产权证明。


  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》)


力博官方网二、根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第三条规定,房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本,并计算企业当年度应纳税所得额。(国税函[2010]201号《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》)


三、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理,但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。


力博官方网  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》)


  


力博官方网1.2 收入的税务处理


力博官方网1.2.1收入的确认


一、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。


二、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认:


(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。


(二)采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。


(三)采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。


力博官方网(四)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:


1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。


2.采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。


3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。


4.采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。


力博官方网  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》)


1.2.2视同销售


力博官方网一、企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:


力博官方网(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;


力博官方网(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;


(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。


  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》)


力博官方网1.2.3未完工开发产品计税毛利率


一、企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:


(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。


(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。


(三)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。


力博官方网(四) 属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。


  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》)


力博官方网二、关于计税毛利率


(一)房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入,按照《通知》第八条规定的计税毛利率计算预计利润时,允许扣除营业税金及附加、土地增值税。


(三)房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,由各省辖市国税局根据《通知》第八条规定的毛利率,结合不同开发产品联合地税部门共同确定,并报省国税局备案。


三、关于经济适用房、限价房和危改房


(一)经济适用房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。房地产开发企业开发的经济适用房、按《通知》第八条的计税毛利率申报纳税时,需向主管税务机关报送以下资料:


1、立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件;


力博官方网2、土地管理部门划拨土地的批准文件;


3、物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件;


4、住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明;


5、列明该项目的省、市、县级人民政府关于经济适用住房建设投资计划;


6、经济适用住房销售清册(包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额);


7、主管税务机关要求提供的其他资料。


力博官方网(二)房地产开发企业开发的限价房和危改房按《通知》第八条规定的预计毛利率申报纳税,需符合政府有关部门的规定和要求。房地产开发企业在企业所得税纳税申报时,需向主管税务机关报送以下资料:


力博官方网1、《国有建设用地使用权出让合同》和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件;


力博官方网2、限价房和危改房销售清册(包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额);


3、主管税务机关要求提供的其他资料。


(三)对商品住房小区配套建设经济适用住房、限价房和危改房的,应分别核算销售收入,并按照对应的计税毛利率计算预计利润;不能分别核算的,一律从高适用计税毛利率。


对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入,不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。


1.2.4实际毛利额


力博官方网企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。


力博官方网在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。


  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》)


力博官方网  房地产开发企业根据《通知》第九条规定出具开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告应包括但不限于以下内容:


力博官方网   1、开发企业基本情况,包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等;


   2、开发项目基本情况,包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用(含佣金或手续费,尤其是委托境外机构销售费用结算情况)、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况(包括企业境外融资)、利息的核算及支付情况等;


力博官方网   3、《房地产开发企业本年共同(间接)成本分摊明细表》、《房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表》、《房地产开发企业预提费用明细表》(见附件三、四、五);


1.2.5租金收入


力博官方网  企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前,与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。


  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》)


  


1.3 成本、费用扣除的税务处理


1.3.1一般规定


  一、企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。


  二、企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。


  三、已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:


  可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积


  已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本


  四、企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用,准予在当期据实扣除。


  五、企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的,应于移交时扣除。


力博官方网  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》)  


力博官方网1.3.2 配套设施的扣除


   企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:


力博官方网  (一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。


  (二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。


力博官方网  企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。


力博官方网  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》)  


1.3.3 佣金(手续费)的扣除


  企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。


力博官方网  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》)


1.3.4 利息的扣除


  企业的利息支出按以下规定进行处理:


  (一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,可按企业会计准则的规定进行归集和分配,其中属于财务费用性质的借款费用,可直接在税前扣除。


  (二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的,借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件,可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。


力博官方网  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》) 


1.3.5 资产损失的扣除


  企业采取银行按揭方式销售开发产品的,凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的,其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除,也不得作为费用在当期税前扣除,但实际发生损失时可据实扣除。


  企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,可作为财产损失按有关规定在税前扣除。


  企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损,其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。


  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》)


力博官方网1.3.6 自用开发产品折旧的扣除


  企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的,不得在税前扣除折旧费用。


  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》)


  


力博官方网1.4 计税成本的核算


力博官方网  计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产,下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。


力博官方网  企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。


力博官方网  开发产品完工以后,企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日,不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。


  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》) 


力博官方网1.4.1 成本对象的归集原则


力博官方网  一、成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下:


力博官方网  (一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的,应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。


  (二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目,可作为一个成本对象进行核算。


力博官方网  (三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立,且具有不同使用功能时,可以作为独立的成本对象进行核算。


  (四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的,应分别作为成本对象进行核算。


力博官方网  (五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的,要分别作为成本对象进行核算。


  (六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。


力博官方网  成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定,不能随意更改或相互混淆,如确需改变成本对象的,应征得主管税务机关同意。


  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》)


力博官方网二、2014年1月28日,国务院发布《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》(国发〔2014〕5号),取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。


(一)房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象,并就确定原则、依据,共同成本分配原则、方法,以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告,在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时,随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。


房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后,不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的,应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告,在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。


(二)房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度,合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象,及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料,以备税务机关检查。


(三)各级税务机关要认真清理以前的管理规定,今后不得以任何理由进行变相审批。


主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作,及时进行分析,加强后续管理。对资料不完整、不规范的,应及时通知房地产开发企业补齐、修正;对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的,主管税务机关有权进行合理调整;对成本对象确定情况异常的,主管税务机关应进行专项检查;对不如实出具专项报告或不出具专项报告的,应按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理。


(四)本公告自发布之日起30日后施行。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第二十六条第二款同时废止。本公告施行前房地产开发企业尚未完成开发产品成本对象事先备案的,也按本公告执行。


(摘自国家税务总局公告2014年第35号《国家税务总局 关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》)


力博官方网1.4.2 计税成本的具体内容


  开发产品计税成本支出的内容如下:


  (一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。


  (二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。


  (三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。


力博官方网  (四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。


  (五)公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。


力博官方网  (六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。


力博官方网  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》)


力博官方网1.4.3 计税成本的核算程序


力博官方网  企业计税成本核算的一般程序如下:


  (一)对当期实际发生的各项支出,按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类,并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。


力博官方网  (二)对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。


  (三)对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配,其中应由已销开发产品负担的部分,在当期纳税申报时进行扣除,未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。


力博官方网  (四)对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的,应按可售面积计算其单位工程成本,据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本,准予在当期扣除,未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。


力博官方网  (五)对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用,应按分别建立明细台帐,待开发产品完工后再予结算。


  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》)  


力博官方网1.4.4 共同(间接)成本的分摊


力博官方网  一、企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中,应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象,共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象,具体分配方法可按以下规定选择其一:


  (一)占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。


力博官方网  1.一次性开发的,按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。


力博官方网  2.分期开发的,首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。


  期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。


  (二)建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。


   1.一次性开发的,按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。


力博官方网   2.分期开发的,首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。


力博官方网  (三)直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。


力博官方网  (四)预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。


力博官方网  二、企业下列成本应按以下方法进行分配:


  (一)土地成本,一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。


力博官方网  土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。


力博官方网  (二)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。


   (三)借款费用属于不同成本对象共同负担的,按直接成本法或按预算造价法进行分配。


力博官方网  (四)其他成本项目的分配法由企业自行确定。


  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》) 


力博官方网1.4.5 非货币性交易取得土地成本的确定


力博官方网  企业以非货币交易方式取得土地使用权的,应按下列规定确定其成本:


力博官方网  (一)企业、单位以换取开发产品为目的,将土地使用权投资企业的,按下列规定进行处理:


  1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的,接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本,待首次分出开发产品时,再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。


力博官方网  2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的,接受投资的企业在投资交易发生时,按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。


  (二)企业、单位以股权的形式,将土地使用权投资企业的,接受投资的企业应在投资交易发生时,按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。


力博官方网  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》) 


1.4.6 预提费用


力博官方网  一、除以下几项预提(应付)费用外,计税成本均应为实际发生的成本。


  (一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。


力博官方网  (二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照力博官方网规定必须配套建造的条件。


  (三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。


力博官方网  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》)


力博官方网  二、关于预提(应付)费用


  (一)房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一款可以预提的出包工程,是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。


  房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额,是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%,且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包工程,自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的,预提的出包工程款全额计入应纳税所得额;以后实际支付时可按规定税前扣除。


  (二)房地产开发企业根据《通知》第三十二条第二款预提的公共配套设施建造费用,如售房合同、协议、广告,或政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的,其以前年度已预提的该项费用在规定建造期满之日起计入当期应纳税所得额;如未有明确建造期限的,则在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的,其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。


  以后实际发生公共配套设施建造费用时,再按照《通知》第二十八条第三款有关规定税前扣除。


  (三)房地产开发企业根据《通知》第三十二条第三款预提的报批报建费用、物业完善费用,必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用,同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提并税前扣除。


  除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外,预提期限最长不得超过3年;超过3年未上交的,计入当期应纳税所得额,以后年度实际支付时准予在税前扣除。


1.4.7 停车场所的扣除


力博官方网  企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。


力博官方网  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》)


 


力博官方网1.5 特定事项的税务处理


力博官方网  一、企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,按下列规定进行处理:


力博官方网  (一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方,下同)分配开发产品的,企业在首次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本,其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的,应按以下规定进行处理:


力博官方网  1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。


  2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。


  二、企业以换取开发产品为目的,将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的,按以下规定进行处理:


  企业应在首次取得开发产品时,将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理,并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。


力博官方网  (摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》) 


  


力博官方网1.6 房地产企业的预缴及退税问题


一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的,该亏损应按照税法规定向以后年度结转,用以后年度所得弥补。后续开发项目,是指正在开发以及中标的项目。


  二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,当年企业所得税汇算清缴出现亏损,且没有后续开发项目的,可以按照以下方法,计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款,并申请退税:


力博官方网  (一)该项目缴纳的土地增值税总额,应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例,在项目开发各年度进行分摊,具体按以下公式计算:


  各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)


力博官方网  本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。


力博官方网  (二)该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后,余额属于当年应补充扣除的土地增值税;企业应调整当年度的应纳税所得额,并按规定计算当年度应退的企业所得税税款;当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的,应作为亏损向以后年度结转,并调整以后年度的应纳税所得额。


力博官方网  (三)按照上述方法进行土地增值税分摊调整后,导致相应年度应纳税所得额出现正数的,应按规定计算缴纳企业所得税。


  (四)企业按上述方法计算的累计退税额,不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税;超过部分作为项目清算年度产生的亏损,向以后年度结转。


  三、企业在申请退税时,应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程,包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率,以及是否存在后续开发项目等情况。


  四、本公告自发布之日起施行。本公告发布之日前,企业凡已经对土地增值税进行清算且没有后续开发项目的,在本公告发布后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损,按照本公告第二条规定的方法计算多缴企业所得税税款,并申请退税。


(摘自国家税务总局公告2016年第81号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》)


1.7 2018年新政


力博官方网国家税务总局江苏省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告(国家税务总局江苏省税务局公告2018年第13号)


根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定,现就全省房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率公告如下:


力博官方网一、房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行确定:


(一)开发项目位于南京市城区和郊区的,计税毛利率为15%。


(二)开发项目位于除南京以外的其他地区的,计税毛利率为10%。


(三)属于经济适用房、限价房和危改房的,计税毛利率为3%。


二、本公告自2018年7月1日起施行。江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知(苏国税发〔2009〕079号)、江苏省地方税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知(苏地税发〔2009〕53号)同时废止。


特此公告。


国家税务总局江苏省税务局


2018年6月15日


力博官方网关于《国家税务总局江苏省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告》的解读


近日,国家税务总局江苏省税务局发布了《国家税务总局江苏省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告》(以下简称《公告》)。现解读如下:


一、公告出台背景


力博官方网为了进一步优化江苏省税收营商环境,统一全省房地产企业所得税征管,根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定,制定本公告。


二、公告的主要内容


力博官方网本《公告》确定了全省房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率,具体标准:


(一)开发项目位于南京市城区和郊区的,计税毛利率为15%。


力博官方网(二)开发项目位于除南京以外的其他地区的,计税毛利率为10%。


(三)属于经济适用房、限价房和危改房的,计税毛利率为3%。


三、公告施行时间


本《公告》自2018年7月1日起施行,即三季度预缴申报时按本公告执行


对一般企业来说,企业所得税的计税依据是以会计利润为基础,进行调增调减,计算出应纳税所得额。企业预收货款在会计上不确认收入,在企业所得税上也不确认收入。


但对房地产企业则有所区别。按照会计制度的规定,在房屋未交付之前不确认收入,预收的房款挂在预收账款。如果不对预收房款进行纳税调整,一是会形成国家税收畸轻畸重,税收收入不能均衡入库。二是大量资金在预售时收取,待到利润实现征收企业所得税缺乏必要资金。


因此,对房地产企业预收房款,先按预收款的一定比例预计计税毛利并入当期应税所得计算企业所得税,待开发产品达到完工条件之后再进行项目清算,核算出的项目实际利润扣除之前已预计的计税毛利的余额并入当期所得计算缴纳企业所得税。


力博官方网本文就房地产企业的企业所得税预缴申报、年度企业所得税填报以及业务招待费、广告宣传费的税前扣除基数确认等问题分析如下:


一、房地产企业预缴企业所得税表的填报。


力博官方网《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类,2018年版)》第4行“特定业务计算的应纳税所得额”填写说明如下:“房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入,按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。企业开发产品完工后,其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整,月(季)度预缴纳税申报时不调整。本行填报金额不得小于本年上期申报金额。”


也就是说,房地产预缴企业所得税时,预计计税毛利应当根据当期预收款与计税毛利率计算并入当期实际利润计算预缴企业所得税。即使是在当期开发产品完工并已确认收入,实际利润中已包含了预计计税毛利,在预缴企业所得税时,也不得扣除当期预计计税毛利,该税会差异只能在年度企业所得税汇算清缴时进行纳税调整。


另,在月度或季度预缴企业所得税时,缴纳的土地增值税以及附加税费是否可以扣除呢? 从预缴申报表的填报上看,并未包括已缴纳但并未计入损益的土地增值税以及附加税费。


实务中,有的地方明确允许预缴企业所得税时扣除已缴纳的税费。如《海南省国家税务局关于执行〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表〉等报表的通知》(琼国税发〔2011〕276号)明确:从事房地产开发业务的纳税人,销售未完工开发产品取得的收入按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入“特定业务计算的应纳税所得额”;销售未完工开发产品实际申报的营业税金及附加、土地增值税,如果会计处理上未计入营业税金及附加科目,预缴纳税申报时,其数额在此行减除。


力博官方网在笔者看来,月度或季度预缴企业所得税时不得扣除土地增值税以及附加税费。


理由:预缴企业所得税的计税依据是以会计核算的会计利润为基础。按照收入、成本费用配比原则,在收入未确认之前缴纳的土地增值税以及附加税费不能计入损益,则,会计利润中并未包含土地增值税以及附加税费,所以,在计算预缴企业所得税时,不能扣除。


房地产企业缴纳的税费允许税前扣除属于税会差异,应在年度企业所得税申报时进行纳税调整。


二、房地产企业年度企业所得税申报表对特定业务的填报。


力博官方网《企业所得税年度纳税申报表》中对房地产开发企业特定业务的纳税调整体现在《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》(A105010)中,现以案例说明如何填报:


例:某房地产开发公司2016年度开发A项目,2017年开始预售,当年取得预售房款80000万元;缴纳税金及附加4480万元;预缴土地增值税1200万元;期间费用1500万元。2018年完工,实现收入200000万元(含预售房款80000万元);开发成本160000万元(等于计税成本),缴纳税金及附加6720万元;预缴土地增值税1800万元;发生期间费用2000万元。假设无其他纳税调整事项,当地计税毛利率为15% 。


力博官方网(一)2017年企业所得税的计算以及年度企业所得税填报。


力博官方网由于2017年会计上不确认收入,则会计收入、成本都为零,期间费用1500万元,利润总额为1500万元,预售房款80000万元,预计计税毛利=80000*15%=12000万元,当年实际缴纳但未计入损益的税金及附加=4480+1200=5680万元,由此计算出:


力博官方网2017年应纳企业所得税额=(-1500+12000-5680)*25%=1205万元


填报《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》如下:


力博官方网1. 将预收账款80000万元填入第23行 “1.销售未完工产品的收入”:第1列“税收金额”栏。说明虽然会计上为确认收入,但税法上已视为销售收入。


力博官方网2. 将80000万元预收账款按15%预计毛利率计算的预计毛利额填入第24行“2.销售未完工产品预计毛利额”:第1列“税收金额”栏和第2列“纳税调整金额” 栏。此部分预售收入需要按预计毛利率计算应纳税所得额。


力博官方网3. 将本年度实际发生的税金及附加、土地增值税5680万元填入第25行“3.实际发生的税金及附加、土地增值税”第1列“税收金额”和第2列“纳税调整金额”栏。


力博官方网4.将24-25的差额6320万元填入第22行 “(一)房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”第1列“税收金额”和第2列“纳税调整金额”栏。这就是预售年度应作纳税调增的总金额。


5.最后填第 21行房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额,如果是未完工年度,此数据应该和第22行相等。


(二)2018年企业所得税的计算以及年度企业所得税填报。


由于2018年已完工并交付,会计上应确认收入,结转成本和税金。营业收入200000万元,营业成本=160000万元,营业税金及附加= 4480 + 1200 + 6720 + 1800 = 14200万元,期间费用=2000万元,利润总额 = 200000 - 160000 - 14200 - 2000 = 23800万元,扣除2017年已预计计税毛利6320万元,由此计算出:


2018年应纳企业所得税额=( 23800 - 6320 ) * 25% = 4370万元


填报《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》如下:


1. 将2017年预收账款本年度会计结转收入的金额80000万元填入第27行 “1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”第1列“税收金额”栏。此部分收入2017年度已按预计毛利额征收所得税,本年度结转为完工产品,会计上符合收入确认条件,当年会计核算从预收账款结转力博官方网收入。


力博官方网2.将2017年预收账款80000万元按照15% 计算的预计毛利额12000万元填入第28行“2.转回的销售未完工产品预计毛利额”第1列“税收金额”栏和第2列“纳税调整金额”。此金额在2017 年度已按预计毛利额缴纳了所得税,本年结转完工产品,会计核算确认为销售收入,应转回原按税法规定预计计税毛利率计算的金额(纳税调减),否则会造成重复缴税。


力博官方网3.将2017年缴纳的税金5680万元填入第29行“3.转回实际发生的税金及附加、土地增值税” 第1列“税收金额”和第2列“纳税调整金额”栏。本年度结转完工产品后,会计核算确认为销售收入,同时将对应实际发生的税金及附加、土地增值税转入当期损益的金额,但此税金在2017年度会计上虽然计入当期损益,但在纳税时已经税前扣除,因此,现在需要转回(纳税调增),否则会造成重复扣除。


4.填第26行。26行=28行-29行(6320万元),这个数就是28行调减额和29行调增额相抵后的净调减金额。


5.最后填写地21行。21行=22行-26行。本例中由于2018年度没有预售收入,所以第22行为0,减26行后等于-6320万元。如果完工年度既有完工产品销售,又有未完工产品销售,则分别按规定填写22行、26行和21行即可。


三、房地产企业业务招待费、广告宣传费纳税调整的填报。


一般来说,计算广告费和业务宣传费、业务招待费扣除限额的计算基数为:力博官方网收入+其他业务收入+视同销售收入。


力博官方网对房开企业来说:税法上规定,正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入即应确认为销售收入的实现;会计处理上,预售收入记入预收账款,在房屋交付时才确认收入。


力博官方网因此,房地产企业预收的房款即为税法上销售收入的实现,可以作为业务招待费、广告宣传费税前扣除的基数。


在填报 《A105000纳税调整项目明细表》以下栏次时:


力博官方网“税收金额”为“账载金额×60%”与当年销售(营业收入)×5‰的孰小值确定。


力博官方网对于房开企业来说,“当年销售(营业收入)”应包含《A105010视同销售和房地产开发企业特定业务》中的“预售收入差”


计算广告宣传费扣除限额的计算基数与业务招待费相同。


四、开发的房地产项目平时是按照计税毛利率预计计税毛利,于项目清算时,实际利润小于预计计税毛利,多预计的计税毛利相应多缴的企业所得税是否应当退税?


房地产开发企业实际销售收入毛利额,指房地产企业某一项目完工产品竣工清算时,实际销售收入减去计税成本的金额。


预计毛利额,指房地产企业销售未完工开发产品取得的销售收入乘以预计计税毛利率计算出的金额。


力博官方网根据国税发〔2009〕31第九条规定:“企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”


也就是说,房地产公司在房屋未交付之前,先按预收房款按照预计税毛利并入当期应纳税所得:当期应纳税所得如果形成的亏损作为以后年度弥补;形成的应纳税所得,则应当缴纳企业所得税。


力博官方网但预计计税毛利并入当期所得税并非是预缴企业所得税的概念。房地产企业开发房地产项目达到完工条件之后进行清算,其实际毛利额与预计计税毛利额之间的差额应当在清算年度进行纳税调整:最终实际毛利额小于预计计税毛利额,则调减当期应纳税所得额;最终实际毛利额大于预计计税毛利额,则应当调增当期应纳税所得额。


所以,项目清算的实际毛利额为亏损,并不能对以前年度按照预计计税毛利缴纳的企业所得税实行退回,只能对实际利润小于预计利润所形成的亏损在以后年度实现的应纳税所得额中弥补。


本文来源:中汇武汉税务师事务所十堰所/作者:纪宏奎


附:房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额


力博官方网 房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额是地产企业汇算清缴最大的难点,很多企业都在这里出现了错误,本文就从地产企业特定业务计算的纳税调整额谈起。


一、填表顺序


2018年企业所得税汇算在2017年版本基础上做了一些调整,具体的调整可以参考国家税务总局2018年57号公告,套表结构上采用的是“总表+一级附表+二级附表”的结构,但是在填表顺序上,就需要按照二级附表→一级附表→总表的逻辑顺序,具体到房地产开发企业特定业务,就是先填A105010第21-29行,再填A105000第40行,最后填A100000第15-16行。


二、填表步骤


步骤一:填写二级附表A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表第21-29行;


力博官方网 步骤二:填写一级附表A105000纳税调整项目明细表第40行房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额;


三、填表难点


房地产开发企业特定业务的难点在于A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表第21-29行,这部分的逻辑是21行=22行-26行,22行填写的预计毛利额(预售收入*预计毛利率)扣减实际发生的税金及附加、土地增值税;26行填写的从预售收入结转至力博官方网收入那部分预计毛利额(预售收入*预计毛利率)扣减实际发生的税金及附加、土地增值税。


由于地产企业开发周期长,完工之前没有收入,在账面形成亏损无需缴纳企业所得税,但是从预售到完工之间地产企业产生了大量的资金流入,为了平衡纳税与资金的关系,总局层面针对地产企业专门设计了这一纳税调整项,各级主管税务局在完工前给出的也只是预计毛利率,相当于预售阶段在22行做了调增,完工结转年度在26行做了同金额调减,平衡的是纳税时间差,最终调整为企业的实际利润率。


四、填表的注意事项


1、A105010表第23行销售未完工产品的收入为不含增值税收入,需要将账面预收账款/(1+税率或征收率)进行换算调整;


力博官方网 2、在完工及以前年度A105010表第21行多为正数,表示汇算年度纳税调增金额;在完工节点以后年度A105010表第21行第1列税收金额可能为负数,如果为负数,第2列纳税调整金额填负数的绝对值;


力博官方网 3、A105010表第25行按照实际缴纳的税金及附加、土地增值税填列,计提未缴纳的部分不能填列;第29行按结转预收账款对应部分实际交纳税金及附加、土地增值税填列。


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