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旅游企业危机公关管理案例

什么是危机?危机是一种情境状态,在这种情境中,其决策主体的根本目标受到威胁且在不确定性很强的情况下作出关键性决策的反应时间非常有限,其后果可能对组织未来的获利性、成长乃至生存发生重大的潜在威胁,对员工、产品、资产和声誉造成巨大的伤害。危机管理在今天的社会里已经不再是一个处理突发事件的临时性管理项目,无论有过多么悠久多么辉煌的历史,无论取得过多么巨大的成功,对危机的麻木不仁都会导致根本的颠覆性的改变。对国家和社会如此,对政府和组织如此,对企业和个人也同样如此。面对危机,最大的最难战胜的敌人是自己,最可怕最具灾

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  从不能收回的大额投资上做文章,从社会需求的高度选择战略目标,制定项目规划,迅速招商。不了解具体情况,只能给你这些建议。将我对市场的判断发给你,希望对你有帮助。

  中国房地产企业发展战略分析

  在企业的发展过程中,战术上出现问题一般情况下不会造成太大的损失,调整起来也相对容易。而战略上出现问题,可能会导致企业错过发展机遇,投资方向失误等重大损失,所以企业一定要重视发展战略问题。企业发展战略简单讲就是站在社会的高度,综合分析影响市场需求的因素后,制定的企业方向和发展目标。

  下面我列举几个目前影响房地产市场的主要因素:

  因素1:

  2009年全国商品房总成交量66369万平方米,按每套商品房八十平方米计算,约830万套。其中,有多少是以投资和炒房为目的成交的,随着国家打击炒房政策的陆续出台,特别是即将出台的物业税政策,如果这一部分购买力当水分挤掉,真正以居住为目的的购买力还能剩下多少。

  因素2:

  2010年国家推出政策房包括经适房,廉租房等580万套,2011年将再投资1.5万亿,建设1000万套,随着中国国力的增强及国家扩大内需的需要,后期有没有再加大开发力度的可能,对中国的房地产市场会造成多大影响。

  因素3:

  在中国百分之八十的城镇人口买不起房子是个现实问题,中国作为社会主义国家政府绝对不会漠视这种现象的长期存在,政府一定会解决这个为题。我们要分析的是解决的速度和范围,以及可能对房地产市场的影响。

  因素4:

  现行的房地产调控政策,已经对炒房和投资等市场需求产生影响。现在我们将物业税政策也列入参考因素。参考发达国家的物业税政策,例如:美国实行地区差额税率,税率是总房款的5--0.27% 。结合中国的实际国情,还要考虑到低收入人群的负担能力,房产调控的作用,拉动内需等因素,综合分析中国的物业税政策,采用差额累进税率的可能比较大,那么最高税率可能高于5% ,最低税率可能大大低于0.27% 。

  因素5:

  2010年对660多个城市统计显示,连续6个月电表读数为零的空房率高达6540万套,足够两亿人居住。国家会不会让一方面大批人买不起房子,另一方面大量住房闲置的局面长期存在,中国社科院出版的蓝皮书中指出,中国房地产泡沫超过50%绝不是没有依据的。

  这些因素对中国的房地产市场走向会产生多大影响,何时产生影响,我们无法准确判断,但是,我们必须分析这些因素,为企业制定发展战略提供参考依据。

  为了更客观的分析这些因素,我们必须站在力博官方网的高度来思考。中国是社会主义国家执政党是共产党,共产党是人民的党代表人民利益,虽然一些腐败现象与共产党全心全意为人民的宗旨相违背,但是,总的来说政府还是代表着人民的利益的,随着共产党员整体素质和修养的提高,全心全意为人服务的宗旨一定会体现得更加完美,在中国不能考验共产党的高尚特别是解决民生问题的决心。

  一 政府一定会持续开发,甚至主导以安居 自住为需求的房地产市场,直至房价的理性回归。

  1 解决老百姓的住房问题,是当前中国政府面临的主要民生问题之一,80%的城镇人口买不起房子已经成为严重的现实问题,中央政府已经开始将这一问题的解决情况与地方政府的政绩考核,用地政策等相挂钩,所以各级地方政府会积极响应。

  2 推行这一政策,对各级政府的财政收入影响不大。

  首先,中国人在消费观念上更倾向于购买经适房,将房租当月供,将来会留下自己的房子,经适房的需求量会远远大于廉租房,政府开发经适房的投入最终会由消费者买单,可以很快收回,同时还带动了税收收入。

  其次,政府可以零利润开发,在土地价格不变的情况下,在房价中挤出开发商的利润就可以使房价大幅降低,对地方政府的财政收入不会有太大影响,后期随着物业税收入在地方财政收入中比例的加大,及土地出让金用于市政工程的专款专用,地方政府在保证形象工程建设,保证财政收入的同时,将会不断降低土地价格,拉动房价的理性回归。

  二 在中国推行物业税势在必行

  1 是保证地方政府财政收入平稳充裕的重要税收来源。例如:美国州以下地方政府曾经80%的税收来源于物业税税收,虽然现在比例降到70%,但是20年来总税额增加了五倍。而中国地方政府的财政收入主要来源是土地出让金,占总税收的比例也在70--80%,不但收入不稳定还带来一系列社会问题。目前在中国已经具备了开征物业税的条件,只要在税率的制定上兼顾到低收入人群的应税能力,推行物业税是完全可行的。

  2 是调控住房分配,抑制投资炒房的必要手段。

  住房是生活必需品,不能成为投资炒作的赚钱工具,否则,就会向热钱炒作葱 姜 蒜一样,会带来民生问题。而税收政策无疑是调控住房分配打击投资炒房的最有效手段。

  三 房地产市场未来的局面

  1 现行的购房贷款政策,遗产税政策,二手房交易税政策等,已经开始影响个人投资资金向房地产市场的投入,国家正在酝酿实施的物业税政策将会进一步产生影响。

  2009年全国商品房总成交套数约830万套,如果将投资炒房部分的成交量当成水分挤出,以自住为实际需求的成交量还能剩下多少我们无法准确判断,但是我们知道2010年660多个城市的空房就高达6540万套,是2009年总成交量的7.9倍。可以肯定投资炒房所占的比例很大,投资是为了赚钱,在国家调控政策下如果投资房地产的钱不好赚,这部分资金必然流向其他方向,只能剩下真实的需求。根据国家统计显示,近期商品房成交量已经比去年同期下降了46% 。

  2 政府2011年将投资1.5亿,建设1000万套政策房,按城镇人口6.4亿,政策覆盖范围80% ,每个家庭3口人计算,将解决6%的城市人口居住为题,如果政府持续投资建设,一定会直接拉低住房价格,同时使大量购房人放弃购买商品房而转向购买政策房。2011年政策房的建设量已经超过了2009年的商品房总成交量,在国家政策的内挤外压下,与政府平行开发的房地产项目将会陷入滞销的泥潭,房地产企业将会面临巨大的经济损失。

  3 在住房降价和物业税的沉重负担下,现存的6540万套空房会走向哪里,如果30%选择卖出就会有1962万套商品房涌入市场,如果全部涌入市场可以解决2亿人的居住为题,按2009年的商品房成交量,可以满足8年的市场需求。

  四 在这样的市场背景下,房地产企业需要站在企业发展战略的高度,合理制定应对方案,提前处置和摆脱危险项目。

  任何商品的市场都是发展变化的 ,房地产市场也一样,不会永远是盖了房子就能买的市场环境。目前78家央企已经开始有序退市,部分房地产企业开始兼并重组,高危险项目房地产公司开始退地。那么房地产企业该如何应对呢。

  1 建筑企业要厉兵秣马,尽可能与政府接轨,准备分享1,5万亿的政策房蛋糕。

  2 房地产开发企业尽可能和政府开发方向脱轨,将与政府平行开发的待建,在建,待售项目的规模,控制在企业的安全红线范围以内。

  五 房地产企业新的发展战略方向

  目标人群----政府开发的政策房覆盖范围以外的中高收入人群。市场需求是:

  1 改善生活质量,提高住房标准的中高档住宅小区。

  2 旅游,度假,养生地产。

  3 政府支持的旧村改造项目。

  六 在企业发展战略转型期,新机遇必然面临新挑战。

  1 如果企业选择与政府合作,共同开发政策房,过低的开发利润会严重影响企业的发展速度。想保证企业的发展速度,就必须寻找新的开发方向。

  1 面临发展战略转型的不是几个企业,而是整个中国房地产业,前期僧多粥少的局面一定会出现,竞争将会非常激烈,淘汰不可避免。

力博官方网  2 企业要在激烈的市场竞争中求生存求发展,对开发项目必须有准确的市场定位,根据目标人群的消费要求,选择力博官方网出更符合中高收入人群消费要求的环境 配套 户型,才能使企业在发展中处于优势地位。

经济学案例分析

  第一个是股票涨跌.摄及到如下原理.

  1、股票涨跌是二级市场的操作。

  2、简言之,买的人多就涨,卖的人多就跌。(举例表述,因为我刚才的形容有偏差,例一只股票当前10元价位,有人卖有人买则10元,如有人出11元买,却无人卖,则为11元,依次类推,是为上涨,反之下跌)

  3、个人感觉,公司业绩好坏对股票涨跌影响不大,股票涨跌主要由题材及政策消息面主导。例如,奥运会前可买北京旅游。熊市时绝大多数都跌,牛市时,绝大多数都涨。政府一个信号就能主导股市涨跌。

  股票的涨跌有宏观面及基本面的原因,主要的还是资金面或者受主力的关照程度。

  第二个是经济恢复理论.股票板块轮动规律.

  第三个是宏观调控规律,分解如下.

  在当今世界,无论是西方还是东方,经济运行无论是市场唱主角还是政府唱主角,都带有混合经济的色彩。纯粹的市场经济或纯粹的计划经济都是不现实的。大多数国家都是以市场经济为主,在市场失灵时,政府对经济进行一定的干预,使经济运行回到原来的均衡区域。房地产无论是作为消费品还是投资品,都在国民经济中占有重要地位。各国政府都会在不同程度上对房地产市场进行宏观调控。干预程度则依市场发育程度的不同而有所不同。像美国这样自由市场经济运行得较好的国家,政府对市场干预较少。而像新加坡这些新兴市场国家,在市场刚起步阶段,政府做了大量建设性的工作,待市场较为成熟后政府逐渐淡出,将大部分任务交给市场完成。

  我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革,停止福利化分房,实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步。房地产业在我国还是一个新兴产业,但它在国民经济中的地位日益重要,正在成为我国经济发展的新的支柱产业。但由于起步晚,加之发展不完善,我国的房地产市场呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征,如投机气氛较重,市场运行机制不规范,有关法律不健全。在这种情况下,政府通常会采取一些经济、法律、行政的措施对经济进行干预,以提高经济运行的效率。政府在推出一项政策前,首先应该明确,基于我国当前房地产市场的实际情况,我国政府对房地产市场进行宏观调控的目标应是为了保持市场的均衡发展,为市场的健康有序发展提供良好的外部环境,而不是一些媒体所宣传的提高住房需求,拉动国民经济的增长。经济学上对政府政策进行评价,很重要的一点是看该项政策能否有效地提高经济效率和经济运行质量。本文拟对我国政府当前若干房地产宏观调控政策从经济效率的角度来进行经济学分析,来权衡其利弊得失,并在此基础上给出相关政策建议。

  一、 房地产产业政策分析

  产业政策是指示产业发展方向、规划产业发展目标、调节各个产业之间的相互关系及其结构产业化的措施和手段的总和,是整个经济政策体系中一个重要的组成部分。其主要内容有:产业结构政策、产业组织政策、产业促进和限制政策等。产业政策对社会经济资源的配置具有特定的导向功能,在现代经济增长过程中起着市场机制难以替代的制衡和稳定作用。政府在实施产业政策时,其取向是产业发展目标的体现。而各产业发展的基本目标是在一系列约束条件下生成的。现阶段,我国房地产市场所表现出来的初级市场特征决定了房地产产业政策目标在于完善房地产市场,充分发挥房地产业的支柱产业功能。这需要政府采取恰当的产业组织政策。产业组织政策包括产业竞争和反垄断政策、产业联合和集团政策等。在生产要素投入量既定的条件下,合理有效地组织这些生产要素,是提高资源配置效率的基本途径。同样,房地产的发展,不仅要制定合理的总量政策和结构政策,也需要有合理的组织政策。

  由于房地产具有投资规模大,投资回收期长以及随之而产生的投资风险巨大等特点,使得房地产业的发展要求走规模经济的道路。作为资金密集型产业,房地产业的规模经济效应较其它行业更为明显。规模小,开发商的单位成本居高不下,在广告策划、营销推广、环境改造,配套设施、物业管理等方面规模较大的公司也占有明显优势。另外,规模大,尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。这在客观上要求造就一些规模较大、实力较强的房地产企业,这要通过房地产业内部适度的资本集中来实现。房地产业内部适度的资本集中,能有效地节约房地产开发和经营成本,资本的适度集中还有利于节约房地产市场的交易费用,这是通过企业间的合并、兼并等经济机制来实现的。由此可见,通过房地产企业的资本集中,可以优化房地产市场组织,提高市场运行效率,并优化房地产企业的规模结构。

  我国当前房地产市场的实际情况与规模经济的要求相去甚远。以上海市为例,目前上海证券交易所上市的房地产公司仅有9家(上海本地8家),入选上证30指数的房地产股仅陆家嘴一家。这8家房地产公司在整个上海房地产业中的规模,市场占有率,业绩等多项指标大多平平,在1999年上海房地产企业销售面积,金额100强中也难见力博官方网的踪影。而香港联交所房地产力博官方网达100多家,恒生股指33个样本股中,地产或以地产为主业的公司近一半。这十几家大地产商的开发量、市场占有率等主要指标要占到整个香港地产市场的九成,其中长江实业、新鸿基、恒基兆业、新世界四大超级地产商更成为财富的象征。沪港两地房地产力博官方网无论是数量还是质量都相距甚远,其原因自然与两地市场发育程度、微观主体的竞争实力有关,但两地政府对房地产业产业政策的不同取向也是造成上述现象的重要原因之一。在中国大陆各种媒体上,乃至政府正式文件上,经常有报导宣称政府决定把住宅产业培育成支柱产业和新的经济增长点。但在具体实施政策时,有关方面采取了冻结房地产公司上市的做法。当初之所以采取冻结上市的做法,管理层是出于对房地产泡沫的担忧。的确,到1992的年,房地产开发数量、开发投资额、开工面积等均创历史最高水平,这远远超过发当时我国的经济发展水平的承受力,造成供求矛盾十分突出。许多地方的炒楼、炒土地风较为严重,致使市场运行出现混乱无序的局面。鉴于此,政府果断地采取了紧缩供给的宏观调控政策,控制住了房地产市场严重失衡的局面。而亚洲金融危机以来,许多专家学者都或多或少地把金融危机的原因归于房地产泡沫的破裂。这使得中国政府在解开房地产企业上市禁令上更为谨慎。然而,东南亚金融危机的深刻诱因是经济结构的老化与调整的滞后,是知识储备的贫乏,是全要素增长率的落后。房地产泡沫只是这种危机的表象之一。因此,管理层大可不必因为担心房地产泡沫而阻止房地产企业上市。况且,股市除了筹集资金的作用外,还具有优化资源配置的功能。在较为健全的股市上,资金会从业绩差的企业流向业绩好的企业,从而实现资源的优化配置。股市本身的进入与退出制度也在客观上对股市的安全直到了一定的保护作用。管理层目前应做的是放弃保护政策,不再ST 、PT下去了,让中国股市真正成为企业的试金石。如美国股市最近的振荡,有人指出这是股市正在挤除泡沫,使高科技股票定价更符合其实际价值的表现。

  我国房地产企业除了扩大规模,向规模经济要效益外,提高资产素质,向管理要效益也是从微观上培养一个健全的市场所必需的。政府在宏观层面上的制度创新,尤其是金融制度创新在这方面是大有作为的。当前,房地产证券化是一个可取的方向。房地产证券化可以促使房地产经营专业化,导致资源的合理配置。房地产经营管理的要求很高,尤其是在房地产市场发育的初级阶段,更需专家经营。证券化的优点之一,在于它促使了房地产所有权与经营权的分开,这就为其专业化经营提供前提条件。我国的房地产主体行为很不规范,真正具有实力、精于管理的房地产公司并不多,"房地产热"引致的市场虚假繁荣诱使大批不具备条件的企业纷纷涉足房地产,其结果势必导致资源特别是管理资源的巨大浪费,而借助证券化,房地产交专家经营,业主借证券化工具获得应有的收益,投资者亦可分享房地产资源的优化组合,使房地产市场主体行为从混沌走向有序。

  二、 房地产税费分析

  根据中房指数的统计,目前在我国城镇商品房价格构成中,土地费用及税费占39%,建安成本占51%,其他费用占10%。在房地产利润率已普遍降至10%左右的情况下,税费负担过重就成了房价居高不下的主要原因之一。税费不仅关系到房价的高低,其本质上是一种价格,有些税收,如所得税等直接税也就成为市场经济均衡运行的润滑剂。

  <一> 房地产税费总量分析

  税,是政府凭借其行政权力强制获得的收入。而各种各样的费用更是名目繁多。这些费用的征收部门有三个层次。一是拥有立法、执法、司法权,执行广泛的社会管理职能的政府,包括中央和各级地方政府、各委办部机关、公检法等;第二层:一些负责提供公共品或准公共品的事业单位,如环保、卫生、教育等。它们的收入由政府拨付,同时政府又赋予它们在本部门负责的事业范围内执法监督的权力,如卫生检查等;第三层,一些享有自然垄断或行政垄断地位,拥有一定强制力的国企,如电力、自来水、煤气公司、政府办的有行政垄断权中介机构。这些名目繁多的税费给房价下降造成了很大的刚性。清理税费,理顺房价的呼声日见高涨。但有人担忧清理税费会减少政府部门收入。

  从税的角度来看,短期里,降低税率会减少政府部门的收入。但从中期来看,如果减少房地产税收负担能使房价下降足够的幅度,使居民的有效需求大幅度上升,此时部分因房价过高难以销售的空置商品房实现销售,政府就可以收到本来税基被各种规费侵蚀的营业税、土地增值税、城建税、企业所得税、契税等,完全可以抵消各种杂费的减少。将税收与税率的关系用坐标图表示出来, 从图上可以看出,税率并不是越高越好,税率只有达到一定最优点,才能使税收达到最大。从长期来看,据世界银行测算,房地产投资对相关产业的系数效应为2倍。当住房消费启动后,每亿元住房投资会带来相关产业的GDP增长2亿元,经济发展,税基扩大,政府的收入呈现出良性的增长循环。

  从费的角度来看,清理各种规费能减少对经济的扭曲作用,使各种规费给经济带来的间接成本减少到最小,提高经济效率,促进公平,这将有利于经济良好稳定的发展。各种费用给企业事业的间接成本远大于本身。名目多、部门多、环节多的规费,意味着企业至少要跑遍20几个部门、收集40几个公章才能获得或维持其合法地位。尽管有些规费本身数额并不大,但企业为遵循这些规定却耗费大量的人力和物力。房地产业属于资金密集型产业,并且国内大多数开发商的资金是通过银行贷款间接融资而来,资金的时间成本十分可观。除此之外,在房产市场日益成熟的今天,房产市场上开始不断推出各种流行房型设计。这使得市场先机对开发商来至关重要,资金的时间价值在此有了更深一层的含义。各种规费的存在降低了经济运行的效率,提高经济运行成本。税收取之于民,用之于民。而各种规费则成为各政府部门自己的收入,并进而有可能成为腐败的重要原因。因此清理规费对提高经济运行效率而言有着更重要的意义。

  <二> 部分规费分析

  从公共品的理论来看,政府部门提供公共品时,靠税收来筹集资金;提供私人品时,应按市场规律收取价款,而提供混合产品时,则应考虑依靠税收或收费补偿成本,哪一个效率高。在目前的房地产业中,有些看似应由政府部门提供的产品从经济学的角度来分析应交给市场来运作效率更高。

  如政府代行市场职能收取的建筑工程质量检验费,虽然说由政府出面监督工程质量可以保护消费者利益,但其中却有一个极大的弊端:当质监站通过了一项工程,意味着政府对工程质量的认可,如果以后工程出了毛病,政府是否替房产商承担赔偿的责任呢?如果政府承担责任,则政府容易混淆作为经济运行的管理者和市场主体中的一方的角色;如果政府不承担赔偿责任,政府官员就完全没有了把好质量关的约束机制。如果这项服务交给市场的中介机构来做。中介机构、房产商、购房者之间是平等关系,追求利润最大化的中介机构会因担心招致赔偿而严格控制房产质量,这无疑是一种效率的改进。

  工程质量检验费是政府行为应转为市场行为的例子。而对水、煤、电增客费这三类传统的自然垄断产业来说,这些收费在经济学上也不符合效率的原则。自然垄断产业固定成本所占的比重很大,变动成本的比重小,平均成本曲线向下倾斜。如果不对自然垄断企业进行政府管制,它们就会进行垄断生产,导致低效率;如果把这类企业分割成几个小企业,又会导致成本上升,规模不经济。这是政府经营不以盈利为目的自然垄断产业的理论基础。政府可以采取边际成本定价,也可以采取平均成本定价。无论采用哪种定价,公用事业部门,都可以从价格和补贴中完全弥补成本。现在房产商交纳了增容费,最后由消费者承担,建设了管道、缆线输送网,但却是公用事业部门从水电费、煤气费和补贴收回了成本,这等于消费者支付了双重费用,公用事业部门获得了超额利润。这背离了谁得益谁投资的市场法则。从提高社会效率的角度出发,这些增容费应由公用事业部门而非房产商来承担。如果公用事业部门资金困难,可由房产商负责建造水电、煤气的输送网的成本,建筑成本不能分摊到房价中,待以后公用事业部门收到水电、煤气费了,再向房产公司支付输送网的使用费。

  三 、经济适用房的经济学分析

  经济适用房作为现阶段的国家住房建设政策,旨在通过某种倾斜,如用地划拨、税费减免等优惠措施,来达到扩大住房供给,调节房地产投资结构和启动市场有效需求的目的。它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房发展市场发展阶段的一种政策选择。但是,对于经济适用房制度的运行机制,与当前地产市场的关系、现行政策规定可能产生的市场反应、经济适用房政策的适用范围以及经济适用房制度的可持续发展等问题,尚有待从理论上进行再探索。

  经济适用房政策作为一项政策,本意是通过政府补贴来提高中低收入购房者的住房有效需求。但付诸实施后却暴露出诸多问题:第一,补贴利益的流失与对完全商品房供给的"挤出效应"。目前,有些经济适用房把销售目标定位在中等收入家庭中偏高的那一部分人,甚至以吸引开私家车的一族来争相购买为荣。如果在地段、质量、功能、环境或者舒适性等一方面标准上,这类住房在各方面均能满足中等偏高收入家庭的需要,高收入阶层也会想方设法挤入经济适用房的消费群,从而使所流失的财政补贴效益最终转化为生产者剩余和少数中等偏高和高收入阶层的消费者剩余。而那些真正应该享受到补贴的,居住困难的中等偏低收入阶层反而被排斥在受益范围之外。经济适用房提高标准后,其消费群与完全商品房的消费群产生一定的挤出效应。第二,助长了市场不公平竞争和违规操作。作为具有政策倾斜性的经济适用房,实际上享受了特定阶段的政策性资源。如果经济适用房的操作缺乏必要的监督机制,从而形成"黑箱运行",一些地方和部门为了获得经济适用房的有关政策优惠,受利益驱动,有可能会打着经济适用房的旗号争项目、争计划、争土地、贷款,这就容易诱发政企间交易和寻租行为的发生。第三,提高政策的调控成本,降低政府调节市场的效率。为了使政策优惠能按预期的设想转移到中低收入阶层身上,就需要控制经济适用房的受益面,避免不该享受财政补贴的阶层也从中"沾光"。这就需要将政策调控的重点引向鉴别居民家庭收入层次,监督经济适用房的流通和分配这些繁琐而又无效的工作上,偏离了其主要职能。

  用经济学上的博奕论来分析,经济适用房作为一项政策,涉及的利益方有政府部门、开发企业、消费者三方。在这三者中,有关政府部门拥有用地划拨、税费减免等权力。目前,政策优惠对众多开发商来说是稀缺资源,是众多开发商争夺的对象。而在开发商以各种方式挣得政府政策优惠后,出于自身利益考虑有可能进行违规操作。由于政府对经济适用房价格进行管制,按照建房《1998》154号文,经济适用房住房价格除成本、税金外,其开发利润不得超过3%。而理性的开发商是不会愿意从事这种回报率低于同期市场利率的投资项目。而在现实生活中,开发商却对此趋之若鹜。一个合理的解释是,开发商虚列成本以降低利润,使其符合规定标准,而作为主管行政部门对此却无能为力,甚至可能与开发商合谋使虚列的成本合法化,人为拉高经济适用房利润与售价,使价格管制名存实亡。政府部门为了达到经济适用房的政策意图,需要付出一定的监督费用,以对合格的开发商做出鉴别。而对购房者来说,虽然经济适用房面向的对象是中低收入者,但具体操作过程中并没有制定有效的收入调查措施。一部分高收入者也加入了购买经济适用房的行列,甚至有些人将经济适用房上市套利后再次购买经济适用房进行投机。有关利益三方的相互博奕使得经济适用房政策在操作过程中背离了原来的政策意图。

  由于经济适用房是向住房供给者提供补贴,补贴的结果是在同等投资支出的前提下增加市场供给量,从而导致均衡价格的下降和住房需求的相应增加。为了使补贴的效益尽可能传递给政策所指向的收入阶层。只有在消费者牺牲其他消费品需求的前提下,才能实现。如果政府直接补贴给消费者,则能更好地满足消费者的综合消费偏好。所谓消费者的综合消费偏好,是指消费者根据自己的需要和偏好做出的消费选择。用无差异曲线说明如图:

  用发补贴的方法会给消费者带来更高的效用,而发补贴给供给者,则可能供给者供给的住房不是消费者所需要的或最重要的,这时消费者就难以得到最大的满足了。在图中,MN线代表其他消费品(x)和住房(y)的价格一定时,发了一笔现金所形成的预算线,如发补贴给者,该消费者可得到y1的其他消费品和y1的住房,所获效用为u1,如发现金让消费者根据偏好自由选购,消费者会买x2的其他消费品和y2的住房,所获效用为u2, u2>u1。

参考资料: 1、《从我国现阶段房地产业政策的几点思考》刑建国、郑重载《房地产经济与管理》

本文标签:危机(8)公关(7)

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